雷門的生命之旅

台北市黃金空地大掃描／建商瘋狂搶地   本資料由 今周刊 提供。第 491 期   自從 ○ 三年 SARS 過後，房地產明顯復甦 台北市精華區的土地飆漲幅度可說非常嚇人。舉例來說，兩年前劍潭捷運站旁一塊八百坪土地，一坪叫價六十萬元，但在年初信義聯勤以及環亞飯店等精華地產都以高價標出後，最近地主已放話，「沒有一百萬元不用來談。」 台北市的地主之所以有恃無恐，可供開發的土地愈來愈少是主要原因。一位資深土地仲介業者指出，在近一、二十年陸續開發之後，台北市中心千坪的大塊土地，十根手指頭都數得出來，要找大片土地，除非是到內湖、南港等後期開發的地區。信義房屋企研室協理張欣民也指出，台北市房屋供給少、需求強，建商只要能在台北市以不太離譜的價格買到地，「等於把獲利放在口袋裡」，在這樣的情勢下，「搶地」成為多數建商最高作戰方針。 《今周刊》訪談多位建商土地開發人員以及土地仲介業者，並實地到現地勘查，找出在台北市市中心尚未開發、非建商持有或國有財產，且位於幹道旁或千坪以上的「台北市十大黃金寶地」。分析這幾塊黃金地產，保留迄今仍未開發的原因，不外乎一、持有人是資金雄厚的實力大戶，二、產權過於複雜，或家族糾紛未解，以及三、持有人屬於問題企業這三種類型。   類型 １實力大戶擁有 待價而沽 有山有水又富異國情調的天母，一向是許多人嚮往的優質環境，在眾多高樓大廈之間，竟有一處濃蔭蔽地、庭院深深的大宅院。這塊位於榮總旁巷內，面積廣達一千三百多坪的土地、前臨榮總、後臨磺溪，又有參天大樹蔽蔭，自然讓建商垂涎三尺。 這幢深宅大院的所有者，是土地仲介圈中相當知名的「張媽媽」，現年八十七歲的張媽媽，她的丈夫是四星上將丁治磐，據說出身陸軍大學的丁治磐擔任軍長時，前行政院院長郝柏村還在其麾下當少尉排長，足見其輩分之高。 其他從大陸播遷來台的軍人家屬，一心一意抱著反攻大陸美夢，多數均未在台置產；非常有生意頭腦的張媽媽則不同，早年在中山堂對面開委託行，靠著官夫人之間的人際脈絡，賺了不少錢，而且她將所有積蓄，都投資在西門町以及天母的房地產，退休後就住在這棟天母的深宅大院之中。 由於四個子女都在國外，目前一人獨居，平日只有一位丁將軍以前的部屬照應，沒什麼嗜好，連電視機也沒有，只愛聽收音機，而因為房子實在太大，白天她都習慣窩在小廚房之中，聽聽收音機作為消遣。 去年她放出風聲想賣這棟大宅，從此...

< 今周刊 > 賺十元存五元詳列預算絕不超支 張菲高收入低支出富足久久 謝春滿 在東森電視《張菲 32 現場》錄影空檔，問張菲的理財祕訣，他閉目沉思良久，信手拿來一張白紙，寫下了這幾個字：「三十不發、四十不富、五十將相尋死路。」他進一步解釋，這是古人對財富的看法，以前的人認為三十歲就要發了，如果四十還不富有，那麼到了五十歲，即使是將相，也是死路一條，這句話在今天仍然說得通，「我三十歲就發了！」張菲說。 話雖如此，三十歲就發的張菲面對《今周刊》詢問他對財富的看法時，他接著寫下「什麼是富？是財還是快樂、抑或是學習？」五十多歲的張菲，顯然對財富已有另一番體悟。現階段的他，認為快樂與學習才是最重要的事。 張菲進演藝圈已經三十多年，目前主持中視《綜藝大哥大》與東森電視的《張菲 32 現場》節目，年收入超過五千萬元，○四年收入五三二○萬元，名列演藝圈主持人的第三名、○五年略減為五一一○萬元，名列第四。更榮登今年農曆年的尾牙王，包辦了鴻海、華碩、富邦金的尾牙主持，進帳可觀。據了解，光是鴻海尾牙的價碼就高達五百萬元。 理財原則節儉放第一位 即使收入相當高，但翻開張菲的理財史，可以發現張菲是一個對錢財相當嚴謹的人，節儉是他的理財第一要務，一般人賺十塊錢，可以存個二、三塊就不錯了，問張菲如果賺十塊錢，會存幾塊錢，他的答案頗令人驚奇。他說：「我賺十塊、花五塊錢！」亦即每十塊錢會有五塊錢存下來。 「我不穿名牌！」張菲坦承自己完全不崇尚名牌，開銷自然就省很多，休閒方面，他最喜歡的是到海邊玩風帆、海釣、潛水，花費不至於太高，「一片藍天大海，有不用花錢的海風吹在臉上，我就很心滿意足了。」…… 財務計畫恪守量入為出 例如○六年的支出預算如果是二百萬元，一旦訂出額度之後，就將開銷控制在這個範圍內。至於會不會有超支狀況？張菲說：「我每年花的錢都控制在一定額度內，完全沒有超支的現象。」 不超支得有一定自律。張菲說，訂了目標之後，就要一步一步按照計畫進行，除了維持生活上一定的品質之外，「不能隨心所欲、見獵心喜」，不能說看到 LV 包或 BOSS 西裝就動心，必須隨時節制不必要的欲望。 「任何開銷，如果把幅度拉大，要回頭很難」、「由儉入奢易、由奢入儉難」，張菲認為這個道理大家都知道，問題在於做不做得到，「不過度迷失在物欲享受之中。」這是張菲的消費觀…… 投資副業摒除僥倖之心 這個隱喻很妙，有錢人...

大台北租金去年漲2 -5 % 崔媽媽：終結三年半的下跌走勢 記者鄭育容／台北報導  台北都會區租金終結三年半的下跌走勢，去年轉呈上揚。根據崔媽媽基金會統計，去年台北都會區各類產品租金漲幅約2-5%，套房市占率續升，捷運、大專院校及科學園區為三大燙金租屋區。 崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，台北市消費者物價指數居住類指數在連續43個月下跌後，去年升0.51%。 從房東期望租金行情來看，台北市去年度整層住家產品平均租金為2萬88元、漲幅4.98%；北縣為1萬4070元、漲幅3.72%。 獨立套房產品房東期望的租金平均漲幅最大，北市租金期望值為1萬2085元、漲幅5.3%；北縣為8976元、漲幅為2.86%。 屋齡老舊的公寓與電梯大樓價差愈拉愈大，以台北市中正區為例，25坪左右的大樓，房東期望租金是2萬2000-2萬4000元，管理費另計；老公寓則1萬8000元就能租到，有時還可能招不到房客。 崔媽媽基金會媒合資料中，去年有5-6成房子在1、2周內就完成招租，去年招租容易多了，民國92年經濟不景氣時，往往招租了兩個月還乏人問津。尤其是位於「捷運、大專院校、科學園區」的房子，招租特別容易，房租也比較貴。 近三年來，捷運沿線套房產品量增，新屋市場有為數可觀的套房落成，不少投資客進駐，著眼於租金較佳。房仲業者指出，由於供給突然增多，投資客後續應注意競爭問題。 捷運線的開通對租屋市場影響很大，呂秉怡表示，捷運新店線開通後，加持了北縣沿線租屋市場。新店租金潛力較中永和大，即使最後一站周邊電梯大樓整層租金也要2萬元，獨立套房房租也可到1萬5000元。 【2006-02-11/聯合報/B1版/房地產．財經】

香港、東京辦公大樓 租金攀升 ■ 記者林韋任／台北報導 亞太地區經濟面持續看好，外資湧入，除了推升亞洲貨幣外，也把商用 不動產 的租金推向新高。香港中環租金一年上漲44.3%、 新加坡 一年漲35.6%， 日本 東京 租金一季成長2%。 仲量聯行亞太地區研究部區域董事Jane Murray認為，亞太商用不動產市場新增供給有限，而經濟面成長帶來需求擴張，「支撐的力量仍穩定，預期商用不動產租金不會走弱。」 Jane Murray說，雖然辦公空間的需求來自各行各業，但他預估銀行與金融保險業是主要的需求來源。 根據仲量聯行的統計，與上一季相比，除了北京之外，香港、新加坡、雪梨、東京、上海與台北等主要金融中心，租金都成長，香港和東京更創下近年來的新高點。 在租戶需求強烈的推動下，香港中環地區租金較前一季上升3.1%、新加坡較前一季成長6.1%。此外，北京和上海也出現越來越多企業預租的需求，上海辦公大樓租金較上季成長1.3%，一年也有20.1%的成長幅度。 仲量聯行認為，在大陸放寬對銀行業的管制後，預期北京、上海對辦公空間的需求將持續增加。當亞太地區各主要城市的商用辦公大樓空置率持續下降，企業只能尋求進駐次級的商業區，以滿足擴張的需求並且控制成本，不過往外擴散的趨勢短期內還不會影響中心商業區的租金行情。 Jane Murray也認為，由於種種跡象顯示，美國升息活動將告終，「在升息進入尾聲、但商用不動產租金仍持續上升的環境下，越來越多投資基金開始受到不動產市場的吸引」。 Jane Murray甚至預測，隨著亞太地區REITs的穩定發展，加上越來越多的退休基金尋求高報酬的投資標的，亞太地區商用不動產可望持續活躍一整年。 【2006/05/16 聯合報】  ＠  http://udn.com  

郭台銘搬家只找他       【黃亞琪】 蘇隆德曾經是東源儲運副董事長、台灣宅配通副董事長； 他曾將台灣物流業從混亂中整合成新興產業，於兩年前再度創業， 捨棄最拿手的企業物流，轉向居家生活物流，蘇隆德看到什麼商機？ 繁囂的車聲，掩蓋不住信義計畫區的貴氣，平均每坪 76 萬以上，每戶總價億元左右的豪宅櫛比鱗次矗立著。走進「信義富邦」某一層住戶，「近期搬遷工程，若有不便之處，敬請包涵」出入口告示牌先映入眼簾，入屋後，穿著粉紅色制服的喜媽 ( 清潔員工暱稱 ) 正將屋內的木質家具全都擦拭一遍，接著這幾位打包高手開始展身手，用瓦楞紙包裹沙發，包得好像禮物似的，氣泡布包裹藝術品，軟質的車縫布包裹茶几，而各種衣物也有專用的置物箱，為了避免搬運的碰撞，所有牆壁一律貼上保護板。 從企業物流轉做居家生活物流 跳脫一般人對於傳統搬家公司的想法，這麼費功夫細心包裹再上車的服務提供者，正是位於林口的喜客喜生活物流。根據專門仲介豪宅買賣的大師房屋總經理陳建慶指出，去年大師房屋在北市四大豪宅區：大安、信義、大直、天母完成 130 多件交易，就有 40 件接受喜客喜生活物流的搬家與清潔服務。 名人豪宅重隱私、重安全，更遑論將這麼私密的搬家打包工作委託他人，這家成立不到兩年的生活物流公司有何能耐，取得這麼多重量級客人的信賴？背後的操盤手又是誰呢？他曾經是東源儲運副董事長、台灣宅配通副董事長等大企業的專業經理人；也曾將台灣物流業從混亂中整合成新興產業，雖然已經卸下物流協會理事長職務，卻於兩年前再度創業，捨棄自己最拿手的企業物流，而轉向居家生活物流，提供強化服務品質、整合清潔代工、同步添購家電等新興搬家服務，他是喜客喜生活物流的董事長蘇隆德。 鎖定中上所得階級客戶 「產業外移業績下滑，油價、物料上漲，企業物流市場削價競爭。光是外移的製造業就高達 6 萬家，假設每間企業可以在物流平均支出為 100 萬，那麼光是外移影響，一年物流產值就有一兆在台灣蒸發了！（ 6 萬家 X100 萬元）」外表看起來像個學者的蘇隆德憂心地說。因為不想加入殺得血流成河的紅海戰中，他選擇退出戰場。然而，擁有 20 多年物流經驗，被大陸媒體稱為「台灣物流教父」的蘇隆德問自己：「不做企業物流，能做什麼？」 無時無刻都在思考的他，從社會變遷中看出了商機，想要生存，非要升級不可。「高齡社會雙薪家庭多，家事繁雜無暇處理。光是包括搬家、清...

近乎佛教徒     本書摘錄     轉載自 http://tw.myblog.yahoo.com/jw!Fi6Gk.6aHwC3tiEhrm.TRbCF/article?mid=796 宗薩仁波切自序 ------- 又是一本介紹佛教的書     有一回，在橫越大西洋的飛機上，我坐在中間排的中央，鄰座那位具有同情心的先生想要表示友好。看到我剃的頭和穿的藏紅袍子，他猜測我是個佛教徒。當機上開始供應餐點時，這位仁兄主動地提出幫我要素食。他想像我是個佛教徒，應該不吃葷。這是我們閒聊的開頭。這趟飛行相當長，為了免於無聊，於是我們討論了佛教。      多年以來，我漸漸了解人們常將佛教或佛教徒與祥和、禪定和非暴力聯在一起。事實上，很多人似乎認為黃色或紅色袍子加上平和的笑容，就是佛教徒的全部。身為一個狂熱佛教徒的我，應該對這種名聲感到自豪，特別是非暴力這一項。因為在今天這個戰爭與暴力，尤其是宗教暴力的年代，這是非常稀有的。在人類的歷史上，宗教似乎是殘暴的根源。甚至在今天，宗教極端分子的暴力充斥著新聞。然而我應該可以很有信心地說，到目前為止，我們佛教徒沒有令自己汗顏，暴力從未在佛教的傳揚中扮演過任何角色。然而，身為一個受訓練成的佛教徒，對於佛教只是被聯想成素食主義、非暴力、祥和、禪坐等，還是感到有點不滿足。悉達多太子，捨棄了宮廷生活所有的舒適與豪華，出發去尋求證悟時，所追求的一定不只是消極性和灌木叢而已。     佛教雖然在要義上很簡單，卻不容易很單純地解說。它幾乎是難以想像的複雜、廣大、而且深遠。雖然它既非宗教也非神學，卻又很難讓它聽起來不理論化或不宗教化。而佛教傳播到世界各地，受到種種文化習俗的影響，更讓它變得複雜而難以破解。諸如香、鈴、彩色帽冠等宗教性的飾物，固然可以引起人們的興趣，但同時也可能成為障礙。     有時候，由於悉達多的教法沒有如我所願地風行而引發的挫折感，或有時候出於自已的野心，我會想像一些改革佛教的主意，想把它變得更單純、更直接了當、更清教徒式。以歪理歧見來想像（如同我有時會做的），將佛教簡化成定性、定量的修行，諸如每日禪坐三回，堅持穿著某種服裝，堅信某種意識形態信念，譬如「全世界的人都應該轉信佛教」。如果我們能許諾這種修行會帶來立即、實際的結果，我想世界上就會有更多的佛教徒。然而，當我從這種幻想醒過來（鮮少發生在我身上），清醒的心會警告我，一個充滿了...

店面投資必勝法   在一般人的觀念中，一幢大樓最有價值的樓層一定是在一樓店面，總認為店面比土地還要稀少，它的價值自然應該更高，但是，放眼望去，目前在台灣都市中大多數地區的店面空置率不斷提高，店面的價格似乎也不易大幅提昇，這是什麼原因呢？投資人要如何由投資店面中獲利呢？ 十多年前，由於台灣的房地產基本上是處於一個供不應求的環境，不論是住宅、辦公室或是店面，都有相對稀少的情況，再配合當時老百姓大多富有，於是房地產很容易成為一種投資兼保值的標的。但近幾年來，情況已經改變，一方面由於各種房地產產品的供給大量增加；另一方面，大部分的老百姓不再像過去般的富有。因此，導致各類型房地產產品的供過於求現象逐漸明顯。 在供過於求的市場中希望獲利，就不可以倚賴「感覺」，或是過去的「經驗」，而是要對產品做深入了解，對產品的趨勢也要了解，方能做出正確判斷與決策，以確保投資獲利。台灣傳統的商店型態是屬於「商住合一」的型態，最典型的例子就是迪化街的店面｜前面開店，後面住家。後來，隨著建築物的進步，亦有發展成透天厝樓房型的型態｜樓下開店，樓上住家。但基本上都屬於「商住合一」的型態。當時商店的區位是如何選擇呢？基本上，都是沿著主要道路發展（包括陸路及水路），因此形成「有路就有店，有店就成街」的情形。 由當時的商店型態觀察，可以同時滿足「附近型」和「通過型」的二種客戶需求。這種商街型態反映在建築物的設計上，就形成了商店連著商店開，商店群結合成商街，並發展出沿街騎樓的設計，以便於顧客逛街和進入店內購物。這種「商住合一」的型態，在過去二十年內，起了革命性的變化，其因有四： 一、都市計畫觀念的引進 我國從美國移入了「使用分區管制」（ Zoning ）的觀念，硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區︰︰等的「使用分區」，又將每一種分區內建築物的使用業種加以規範，使得大型的商業空間（如百貨公司、購物中心）開始出現，這種大型商業空間和傳統的商店街，對於「通過型」的客戶產生了極大的競爭。 二、交通管理手段的嚴格 隨著社會的進步，各型汽、機車的數量亦大幅成長，相對地，道路面積即顯得不足，因此，只好訴諸交通管理手段，各商街兩旁多數被劃為紅線（禁止停車），有的地區更限制機車不得停放於騎樓。此時，除非顧客是走路上門，否則東西還沒買完，車子就被吊走，或是收到罰單，這種交通管理手段的嚴格，嚴重的打擊了商街對「通過型」客戶...

用一萬元， 當全世界房東   本篇文章摘自：商業週刊第 933 期 作者：吳修辰、朱紀中        ■ 花小錢當地產大亨不是夢，只要投資一萬元買進國泰一號，立刻升等成為台北喜來登飯店的房東。 台灣進入 REITs 元年，只要一萬元，每個人都有機會進入富豪的秘密花園，跟蔡宏圖、蔡明忠一起當房東，享受 REITs 的驚人漲幅。   這是半年輕鬆賺進一億元的真實故事。五十三歲的戴先生，人稱戴董，是國內一家銀行的董事。 去年春天，他收到一份美國高盛證券看好日本的報告後，他發現，日本不動產價格被嚴重低估，只有高點時的三分之一，於是，他大手筆砸下新台幣三億二千萬元，買入日本的不動產投資信託基金（ Real Estate Investment Trusts ， REITs ）。半年之後，獲利近億元，投資報酬率逾三 ○ ％。 戴董從來沒買過日本的房地產，但十五年的地產實戰經驗卻告訴他，過去十年，美、英、法國的房地產都已大漲一波，日本房地產，應是下波的大黑馬。 嗅到了錢的味道，他血液裡的賺錢基因蠢蠢欲動，但探聽後卻發現，外國人投資日本房地產手續麻煩，資本利得稅也高。這時，一份由日本瑞穗銀行推薦的 REITs 產品報告，吸引了他的目光。這是什麼產品？ 他開始研究，這個以日本知名商業不動產為標的的基金，拿著銀行所提供的資料，攤開東京地圖，他把基金裡列出的不動產一一標出，仔細檢視其交易條件。 隨後，戴董立刻透過日本券商敲進三檔基金，成為日本富士等八十多棟商用不動產的房東。 問他沒有親自飛到東京看房子，就敢投下三億資金？他答道：「你投資台積電，會先跑去工廠看台積電買的設備嗎？」 因為持續看好日本，他最近繼續增加此類型基金的投資，甚至計畫往上游延伸，直接投資發行這類型基金的銀行、建設公司。 投資菁英掌握資訊流　搶搭三成獲利率致富列車 時間拉到二 ○○ 三年二月底，剛領到年終獎金的丁予嘉，愉快的走進國際投信總經理辦公室。看著桌上一堆國外基金公司的產品介紹，他決定把年終獎金拿來投資海外基金。 他翻閱著這一檔基金的投資組合，原物料、生化科技組合 …… 「 REITs ？這是什麼？」他的視線停在這個新名詞上，這個他沒聽過的產品，不到一年報酬率竟超過三 ○ ％。一年後，這一檔基金為丁予嘉的年終獎金再增值二 ○ ％，其中，這個新玩意的貢獻度超過兩成。 丁予嘉轉戰富邦投信後，經過一年的精心研究，今年，...

老房子　挖黃金   本篇文章摘自：商業週刊第 964 期 作者：吳修辰        「抱地不抱房」，精選土地價值遭低估的中古屋，才能在政府做多的都市更新激勵下，從老宅挖到黃金。   仲量聯行針對亞洲十四個城市的各項展望分析，亞洲未來三年不動產景氣，台北市從去年倒數第一名，今年變成高居最具投資前景第三名，排名大幅躍升了十一名，超過日本東京與南韓首爾。台北，終於揚眉吐氣了。 台北的房地產貴嗎？看看下面這個數字，你可能會嚇一跳！ 根據經建會統計，今年第一季，全台北平均房價為家庭所得的八．九倍，也就是台北人買一戶房子平均須用掉八．九年的所得。全亞洲人平均是十一．三年，香港人十九年，上海人是二十四年才買得起一戶，結論是台北房價在亞洲相對便宜。 仲量聯行針對亞洲十四個城市的各項展望分析，亞洲未來三年不動產景氣，台北市從去年倒數第一名，今年變成高居最具投資前景第三名，排名大幅躍升了十一名，超過日本東京與南韓首爾。台北，終於揚眉吐氣了。 四月國共經貿論壇之後，兩岸政治和緩利多氣氛越來越濃，「和平紅利」讓台灣出現 SARS （嚴重急性呼吸道症候群）之後的第二波房地產投資熱。「政府做多，台灣現在迎接十年來最大一波房地產熱潮，」戴德梁行總經理顏炳立說。 推動台灣房地產新一波投資熱的，不是別的，正是在國際間流竄，嗅覺靈敏的外資熱錢。 外資熱錢湧進　今年備好六百五十億元銀彈加碼 四月至今，外資瘋狂買超台灣股市二千三百億餘元，其中超過千億元資金，流入資產相關金融、資產、營建概念股。 外資熱錢，在股市猶如一根魔棒，被外資點中的資產題材概念股，立即大漲回應。 股價是領先指標！熱錢流向地產相關類股，反映台灣實質的房地產情勢已在翻轉。 全球第一大保險集團，資產超過八千五百億美元（約合新台幣二十六兆六千三百億元）的美國國際集團（ AIG ）的最高階華人主管，資深副董事長謝仕榮，坐鎮在香港中環的 AIG 大樓，這裡是全香港租金最高的辦公大樓，每坪租金超過一萬二千元，幾乎是台灣一 ○ 一大樓租金的十倍。 投資房地產眼光奇準的謝仕榮，掌握美國國際集團亞洲區投資布局，更是全球壽險界喊水會結凍的指標性人物。現在連從不碰台灣房地產投資的謝仕榮都說，兩岸三通契機已到，「現在是投資台灣房地產的時候了！」身兼台灣南山人壽董事長的謝仕榮，以行動支持他的眼光，南山人壽今年預計動用一兆元資產的四％，四百億元資金投入台灣房地...